Ferjestedsveien 7

Boligen ligger kort vei fra handlegatene og det yrende livet i Fredrikstad sentrum, men samtidig fredelig og skjermet i et eldre og veletablert område med klassiske bygninger og flotte hager. Dette er virkelig en perle!

Opprinnelig ble Cicignon avgrenset av Ferjestedsveien og elven og er anlagt på området der Cicignon fort lå tidligere. Grunnen utenfor fortet tilhørte gården Ny-Nygaard. Bydelen er oppkalt etter generalmajor Johan Caspar de Cicignon fra Luxembourg som var arkitekt og leder for byggingen av fortene Cicignon og Kongsten som begge var en del av Fredrikstad festning.

Boligene i Cicignon i Fredrikstad representerer et interessant møte mellom historie og moderne byutvikling. Området ligger sentralt til, med nærhet til både Glomma og bykjernen, noe som gjør det attraktivt for både barnefamilier, unge voksne og eldre. Bebyggelsen i Cicignon er variert. Her finner man en blanding av eldre trehus, klassiske murbygninger og nyere leilighetskomplekser. De eldste boligene gir området en tydelig historisk karakter, med smale gater og tett bebyggelse som vitner om en tid da området utviklet seg som en viktig del av byens vekst. Samtidig har nyere boligprosjekter bidratt til å modernisere området og tilpasse det dagens behov for komfort og funksjonalitet.

En av de store fordelene med å bo i Cicignon er nærheten til natur og rekreasjonsområder. Glomma gir muligheter for turer langs elvebredden, og det er kort vei til parker og grøntområder. Dette gir en god balanse mellom byliv og naturopplevelser. Nydelige Gamlebyen er lett tilgjengelig med en kort spasertur og en idyllisk overfart med den lokale fergen. Togstasjonen ligger et par minutters gange fra boligen, og tar deg til Oslo på en times tid.

Privatmegleren og Erling Beck ønsker velkommen til Ferjestedsveien 7!

Boligen ligger kort vei fra handlegatene og det yrende livet i Fredrikstad sentrum, men samtidig fredelig og skjermet i et eldre og veletablert område med klassiske bygninger og flotte hager. Dette er virkelig en perle!

Bygningen er en klassisk murbygning fra 1930-tallet. Hagen er idyllisk opparbeidet, og legger til rette for et herlig "uteliv" med hellelagte arealer, drivhus og en flott terrasse utenfor annen etasje. Det er god lagringsplass innvendig, og parkering på tomten.

Huset går over to etasjer, i tillegg til kjeller og loft. Mange og store rom gjør det enkelt å tilpasse boligen til egne behov - både med familieliv og besøk fra gode venner.

Dette er en fantastisk bolig som må oppleves - velkommen til visning!

Selger har i sin eiertid gjort flere gode oppgraderinger på eiendommen, blant annet:

- WC i 1.etg 2015.

- Drenering av østlige delen av huset: Utført Hermansen Entreprenør i 2014.

- Tak lagt om i 2019, ny takstein, slemming av pipe, nye takrenner og nedløp. Entreprenør Håkon Hansen AS.

- Graving foran og bak hus og gruslegging før skifer og brosteins-legging 2021: Thor Karstensen.

- Graving/gruslegging drivhus: Thor Karstensen 2021.

- Muring av teglmur til drivhus: Lasse Holst AS.

- Skifer og Brosteins-legging: Rene Eriksen 2021.

- Såle til drivhus, kom med tankbil (husker ikke firma) men bestilt og håndtert av Rene Eriksen 2021.

- Drivhus «Greenroom» fra Villab garden 2021, montering via Villab garden.

- Malt flater i flere rom (gjort selv).

- Veranda/balkong 1.etg: Utført av håndverker i familien.

- Div. elektrisk arbeid av Borg elektro (ifm. nytt kjøkken + div spotter, utebelysning, drivhus, «noe opprydding» i kjeller. Alt av Borg elektro AS med dokumentasjon.

- Inngangsdør og balkongdør med tilhørende vindu på kjøkken. 2022 Egil Nordli AS.

- Borrevarme/vannbåren gulvvarme 2023 Energiverket AS.

- Isolasjon i gulv 1.etg 2023. Blåseisolering utført Minimaskiner AS.

- Gulvlegging. kjøkken (gjort selv under faglig veiledning). Gulvlegging stuer: Dariuz Gabrowsky/tidligere Norbygg.

- Takpapp østre veranda gjort selv under faglig veiledning i 2025.

Adkomst og utearealer

Eiendommen har enkel adkomst fra Ferjestedsveien. Det er parkeringsmuligheter på tomten, i en eldre garasje og med to biloppstillingsplasser i den steinlagte innkjørselen. Kommer du med tog, så er det kort vei fra togstasjonen.

Boligens plassering midt på tomten gjør at utearealene som i hovedsak er på baksiden av huset, blir naturlig skjermet fra Ferjestedsveien. Det er montert et drivhus i hagen, som gjør at man også kan oppholde seg "ute" selv i lunefullt og skiftende sommervær. Egen inngangsdør fra kjøkkenet gjør at det også er enkel adkomst til og fra utearealene - her er alt tilrettelagt for en praktisk og behagelig hverdag i den varme årstiden!

Det er også en meget stor terrasse med adkomst fra boligens annen etasje, hvor det kan innredes med utemøbler og skapes et flott uterom.

Innvendig er det et herlig inngangsparti, som gir en flott forsmak på kvalitetene boligen har å by på. Her merker man fort husets "sjel", hvor klassiske elementer og bygningens historie er vevet sammen med dagens krav til standard og komfort. Her er det enkelt å senke skuldrene og føle seg hjemme!

Stuer og oppholdsrom

I boligens første etasje er det tilrettelagt for et aktivt og behagelig liv - både for familien i hverdagen og ved sammenkomster med familie og gode venner. Flere stuer gjør at det kan legges til rette for ulike behov, og det kan skapes ulike soner for både egentid og rom hvor det er fokus på det sosiale. Materialvalg og gode vindusflater skaper en herlig atmosfære, slik at man får en optimal ramme for positive og gode opplevelser. En lekker peis gir også et løft til stemningen, samtidig som man får lun varme i boligen fra vedfyring.

Kjøkkenet er av meget god størrelse, og er utstyrt med alt man trenger for å tilberede alt fra enkel servering i hverdagen til nydelige retter for mer formelle sammenkomster. Store benkeflater gjør det enkelt å ha råvarer og kjøkkenutstyr stående fremme. Rikelig med oppbevaring gjør det like enkelt å rydde bort servise og annet kjøkkenutstyr når man er ferdig. Ovn i høyskap gir en behagelig arbeidsstilling. Størrelsen på benkeflatene legger også til rette for å ha kjøkkenmaskiner, kaffemaskin og dekorelementer stående fremme, uten at det kommer i konflikt med kjøkkenarbeidet.

Innredningen på kjøkkenet er levert av Strai kjøkken, og hvitevarer er fra Miele. Her er det lagt vekt på funksjonalitet og kvalitet, og man får et fullt utstyrt kjøkken allerede fra innflytting - et kjøkken og naturlig samlingspunkt som man kan ha glede av i mange år fremover.

I tillegg til oppholdsrommene i første etasje er det også en stue i annen etasje. Planløsningen med flere oppholdsrom i ulike etasjer gjør det enkelt å ha flere grupper mennesker i huset samtidig, uten at de sjenerer hverandre. En meget praktisk og god løsning for familien, hvor barna og tenåringene kan ha besøk, samtidig som foreldre også kan ha sin egen sone et annet sted i huset. Det kan også etableres ulike funksjoner i rommene, eksempelvis med en TV-stue, spillrom eller lekerom og andre rom hvor fokus er på arbeid, egentid eller det sosiale.

Soverom / kontor mm.

Det er i dag innredet med fire soverom i annen etasje, i tillegg til et rom som er innredet som arbeidsrom. Rommene er av god størrelse, slik at det kan innredes med seng, ulikt soveromsmøblement, arbeidsplass eller sminkebord og ulike oppbevaringsløsninger. Antall rom og størrelsen på disse gjør det enkelt å tilpasse boligen til egne og skiftende behov.

Rommene har en herlig og avslappet atmosfære, slik at det er enkelt å falle til ro om kvelden. Det er også toalett i begge hovedetasjene.

Bad og fasiliteter

I første etasje er det et eget toalettrom. I annen etasje finner man hovedbadet. Vaskerom er innredet i kjelleretasjen. Løsningen gjør at det er enkel tilgang til toalett ved behov, og man får også et skille mellom gjesters toalettbesøk og den mer private sfæren. Vaskerommet i kjelleren føyer seg inn i dette, ved at tøyvask og tilhørende utstyr har sin faste plass.

Innredningen i toalettrommet og på badet følger den klassiske stilen i huset. Badet i annen etasje har klassiske fliser på gulvet med innlegg av sort mosaikk, badekar og armaturer i eldre stil, baderomsmøbel i mørkt treverk og med dobbel servant og matchende lampe på veggen. Det er også en separat dusj med skyvedør.

Toalettrommet i første etasje har en nydelig, synlig teglsteinsvegg, vegghengt toalett og håndvask.

Oppbevaring

Det er meget god oppbevaringsplass i boligen. I tillegg til muligheter for oppbevaring i hvert enkelt rom er det et loftsrom med gulvareal på ca. 42 kvadratmeter og rikelig med bodplass i kjelleren.

Annet

Oppvaskmaskin, komfyr, platetopp, mikrobølgeovn, kaffemaskin, kjøl, frys, hengelamper over kjøkkenbenk og hengelampe i trapperom følger boligen ved salg. Alle skap blir også værende.

Hengende lamper og løse lamper tar selger med seg videre til sin neste bolig.

Oppgradert el-skap, 50 amp. hovedsikring, 13 fordelingskurser med automater. Det foreligger samsvarserklæringer fra 2021 og 2023 for diverse arbeider. Det foreligge kursfortegnelse som er i samsvar med antall sikringer.

Varmtvannstanken er plassert i kjeller, sannsynligvis forbruksvann og vann til oppvarming.

Totalt BRA 297,0 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 297,0 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 42,0 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

- Første etasje BRA-i: 96 kvm (entré, hall m/trapp, to stuer, kjøkken med spisestue og toalettrom)

- Annen etasje BRA-i: 77 kvm (gang, 5 soverom og bad)

- Kjelleretasje BRA-i: 94 kvm (gang 1 og gang 2, hobbyrom, vaskerom og fire boder)

- Loftsetasje BRA-i: 30 kvm (uinnredet loftsrom - gulvarealet er målt til ca. 42 kvm)

Annet:

- Kjelleren har varierende takhøyde, mellom 195 cm. og 205 cm.

- Drivhus i hagen er ikke medregnet i arealene. Drivhuset har et areal på ca. 11 kvm

- Garasje er målt til ca. 17 kvm.

- Selger har vurdert oppføring av carport med hagestue på eiendommen, og har fått utarbeidet tegninger til dette. Tegningene kan følge boligen om ønskelig. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt kommunen tillatelse til tiltaket, og det gis ingen garanti for at det blir gitt tillatelse dersom man søker.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023. Takstmannen har målt arealene med håndholdt lasermåler, og noe arealavvik kan forekomme.

Eldre enebolig, oppført i murkonstruksjoner over 2 etasjer samt full kjeller og stort loft. Bygget ca. 1932. Saltak i trekonstruksjon, undertak av rupanel, tekket om i 2019 med tegltakstein. Grunnmur i betongkonstruksjon.

Renner og beslag i lakkert/behandlet stål. Fasade/kledning har pussede murfasader. Diverse oppussing med innblåsing av isolasjon innvendig i gulv i 1 etg, utført i 2021 ifølge eier. Tak-konstruksjon med tresperrer, rupanel som undertak.

Bygningen har eldre malte trevinduer med 2 lags glass. Vindusfelt med balkongdør på kjøkken er fra 2022. Bygningen har hovedytterdør, sannsynligvis i edeltre, nyere biinngangsdør i trekonstruksjon og balkongdører, sannsynligvis i beiset/behandlet trekonstruksjon.

Veranda i trekonstruksjon, rekkverk i trekonstruksjon. Det er papptekking fra ca. 2024/25 under tregulvet.

Nyere veranda i trekonstruksjon med tretrapp til bakkeplan, adkomst fra spisestue/kjøkken. Betongtrapper til hovedadkomst og biinngang (kjøkken), Nyere tretrapp til terreng, fra veranda bak.

Boligen har mursteinspipe og vedovn. Vedovn er installert 2015.

Tomteforhold:

Flat tomt rundt boligen. Ikke etablert spesifikt fall ut fra undermuren.

Det er ukjent byggegrunn, sannsynligvis leirholdige masser. Dreneringen er fra byggeår, samt redrenert ca. 40% i 2014 ifølge opplysning fra eier.

Utvendige vann og avløpsrør er av ukjent type. Det er offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Det er oljetank i stål. Pålegg om sanering. Tanken skal ifølge opplysninger fra kommunen være nedgravet mellom bolig og garasje.

Innvendige flater:

Vegger: Tapet, malt tapet, behandlet trepanel og betong / malt puss. Rom under terreng har betong / mur.

Gulv: Malte / behandlede tregulv. Noe skifer / fliser. Rom under terreng har betonggulv.

Innvendige dører: Malte fyllingsdører.

Innvendige trapper: Malte tretrapper.

Innvendige vannrør: Innvendige vannledninger er av kobber og plast. Vannskap på bad i 2. etg. Skapet var låst på befaringen. Drensavrenning ut på gulvet.

Innvendige avløpsrør: Avløpsrør i plast.

Garasje:

Eldre enkelgarasje oppført i trekonstruksjon, uisolerte yttervegger med malt trepanel ute. Sal-tak trekonstruksjon tekket med takstein. Enkel vippeport i trekonstruksjon. Gruset gulv inne i garasjen. Eldre konstruksjon med påregnelig vedlikeholds/oppgraderingsbehov. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht. Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Vannbåren gulvvarme i 1 etg. Åpen fordelingsstokk i kjeller.

Det er montert peis med innsats som gir mulighet for lun varme fra vedfyring.

Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.

Det er enkel parkering på tomten med plass til en bil i garasjen og to biler i innkjørselen foran garasjen.

Det er stikkontakt i garasjen, men ikke montert lader for elbil.

Garasjen er av eldre dato, og det tass forbehold om at dagens biler er større enn det som var beregnet og gjeldende standard da garasjen ble bygget.

Kommunale avgifter kr 26 566,- pr. år. Beløpet gjelder for 2026, hvorav kr 14856,00,- utgjør eiendomsskatt

Kommunale avgifter for 2026 inneholder følgende elementer:

Renovasjon: Kr. 3 919,-

Branntilsyn: Kr. 977,-

Vann fastgebyr: Kr. 1 243,-

Avløp fastgebyr: Kr. 2 834,-

Á konto avløp: Kr. 2 059,-

Á konto vann: Kr. 678,-

Eiendomsskatt: Kr. 14 856,-

Til sammen kr. 26 566,-.

Det er montert vannmåler på eiendommen. Kommunale avgifter består dels av faste gebyrer og dels av forbruksavhengige avgifter. Det betales et á konto beløp sammen med faste gebyrer, og det foretas årlig avregning.

Eiendomsskatt faktureres sammen med kommunale avgifter, og vil variere fra år til år avhengig av skattesats og verdifastsettelse for eiendommen.

Forsikring gjennom Fremtind, kr 16 584,- (polisenummer ) pr. år.

Øvrige kostnader, som f.eks. internett, alarm og TV kommer i tillegg til ovennevnte kostnader.

Tomten er eiet og måler 325,00 kvm.

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.

Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. Eneboligen og garasjen har begge status "Tatt i bruk".

Kommunen informerer om følgende:

Ved gjennomgang av eiendomsmappen i vårt arkiv, har vi ikke funnet noen midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for den forespurte eiendommen. Følgelig kan ikke dokumentasjon leveres.

I saker fra før 1. januar 1998, som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, skal det ikke utstedes ferdigattest. Dette innebærer at byggverket kan tas i bruk lovlig uten ferdigattest, forutsatt at det ikke foreligger andre forhold som gjør bruken ulovlig. Det gjør ikke ulovlige bygg lovlige, de må fortsatt være bygget i tråd med reglene som gjaldt på søknadstidspunktet. Dersom det er gjort tiltak uten nødvendige tillatelser, eller i strid med gjeldende regelverk, må dette avklares og eventuelt rettes opp.

Det er ifølge kommunens arkiver en nedgravd oljetank (3 000 liter - ståltank) som skal være tømt, rengjort og fylt med rene masser.

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning.